对主城学区没概念？我们做了分档评价 | 房叔说No.365
共9盘预售公示、登记，列表见文末↓
买房子就是投资未来——除了学区房。
因为学区房不一样，曾经兼顾着投资“人”的未来，和“钱”的未来。
开年第一周，房叔公号后台统计了下留言查询的关键词频率，“学区”当仁不让登顶，如果把检索“学区房”的也算上，查询量秒杀第二名一倍有余，“未科”、“奥体”、“亚运村”这些热词在“学区”面前不堪一击，由此笔者深深体会到了中国式家长“父母之爱子，则为之计深远”的那份心；
造成这种现象的原因很复杂，核心是一个根本的痛点：优质的教育资源和城市发展热点存在区位和时间点的错配。
这种痛在对本地教育没有框架型和预见性认识的购房者眼里，尤其是新杭州人，是一道“子女教育+自住通勤+购房投资”综合求解如何买学区房的三元多次幂方程，抓瞎。
于是，房叔团队以微信、电话、实地采访的形式对各区目前在岗的教育工作者（普通初中老师、重点初中老师、体制内教研人员、教培机构老师、重点高中招生老师、教研老师）、部分家长和毕业10年内的95后小杭州做了田野调查。
要干嘛呢？介绍杭州主城区义务教育阶段的基本状态，提炼学校认识上的最大公约数，总结下目前主城区学校组合和分档，给没概念又眼前要买学区房的读者建个认知框架，顺便就各个学区板块谈谈现状。
打一些预防针：
1、本篇主写主城四区，萧山、余杭、临平、富阳等等没有涉及，尤其新分区后教育还没完全打通，更加无从谈起；
2、鉴于样本量局限，难免有所遗漏；以及学区本就是个极具争议的话题，必定有不少人有异议。因此，所有统计均仅供参考，求同存异吧；
3、读者认为不错的，有遗漏的学区组合，请留言补充。
首先，介绍下杭州主城义务教育阶段的基本状况。
以过去20年为标准衡量，整体上民强公弱，公办小强中弱。到目前为止，前8所或是前12所优高，来自民办初中生源的质量和水平依然强于公办整整一档，尽管教育公平化持续推进，公民同招，分配生向弱校倾斜等利好向公办倾斜，但明年之前基本情况不会大变；等公民同招的、目前在读的初二学生毕业，两者差距应该会较大幅度的拉近；
分各区看，上城均衡，西湖最强，下城优质，拱墅是民办强区，滨江和江干最弱。后两者，毕竟一个建区才25年，一个曾是大片农田。
行政新划区后核心城区变为“上城、拱墅、西湖、滨江”，公立教育水平上西湖最强，拱墅势头正劲，上城上下限差距明显，滨江自然最弱但好在区小发展快。
以下是各区主要优质校的分档和现状评价，注意：分档仅在区内比较，强区三档并不比弱区二档差。（熬夜，保申、安吉路区划低级失误，见谅）
▲第一档-滑动查看表格
▲第二档-滑动查看表格
▲第三档-滑动查看表格
| PART 3 |
最后说说房产和教育，参考策略。
“就近上学，设立学区”这一90年代为了保障公平推出的举措如今成了新的不公平，国家和地方当下极力在剥离房产的强教育属性，降低中考难度、全面双减、高中扩招，客观上将竞争的压力延后到了高中阶段，使得学区房的热度降低，投资性变差；
防掐尖的方向没错，但不是谁都适合前3前12，落实在个体上会造成大量高中跟不上的问题，举个例今年数学满分的大有人在，进了前三所哭的也不在少数，从“2a+3a=？”一年左右变成应用柯西不等式的跨度可不小；
策略上，家长选择强小+强中，强小+次中+强民办抽奖，这两种模式还是相对保险，当然代价也清晰：
1、强小+强中。学区房价格普遍高价，且基本认定放弃了民办，因为一旦参加民办摇号就有可能被挤出；同时，房产保值方面，在“共同富裕”的基调下，“房产税试点”山雨欲来，学区房是最容易受政策影响的博弈区，风险高，且存在大量高龄房；
2、强小+次中+民办抽奖。一方面，这些板块往往次新盘多，住房上会舒服不少；其次，摇中强民办等于放弃分配生，要求高节奏紧，对进入顶级重高有积累作用，如果摇不中，回到次中还不错，争取分配生；值得注意的是需要关注你所在次中的生源情况，防止被调剂；
3、国家提出1：1的教育双轨制，巨量加大技术专业领域教育的投入，效仿德日走制造业立国的强国路径，这需要时间，但竞争还是在明显放缓，至少优质生源被平均化，2021的中考成绩二中分数线也就比源清高20多分，这在10年前重高的头尾都要差30多分的年代是难以想象的，奉劝家长要有“顶尖靠天赋，前12超棒，优高不错，职高赶在时代风口”的心态。
一篇文字篇幅有限，也必会有“笑了，xxx不如xxx？”的懂哥，只能尽可能把足够多信息茧房打开汇总，读者感兴趣的话春节后会以“学区”作板块，挨个来进行跑盘选房，争取写个选学区房系列吧。
重申一遍，样本有限难免看法不同，也难免有所遗漏，部分众人瞩目的新学校譬如星洲二小等都暂未评价；但求尽量靠近事实真相吧，如有指正和补充，欢迎留言，非喜勿喷。
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文/一叶 编辑/一叶
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